Cuando recibimos una vivienda en calidad de herencia, de acuerdo a lo reglamentado por el Código Civil, el cónyuge de la persona fallecida suele recibir el usufructo de la vivienda y los hijos, la nuda propiedad de esta. Esto quiere decir que el viudo o la viuda tiene derecho a vivir en el inmueble hasta su fallecimiento, en caso de que el usufructo sea vitalicio, o durante el periodo que se le haya asignado en el reparto de la herencia. Aun así, cabe la posibilidad de que las partes, de mutuo acuerdo, procedan a vender la vivienda con usufructo a un ajeno y, en este caso, el usufructuario tiene derecho a recibir una compensación económica por la transacción. ¿Y cómo saber cuánto vale una casa con usufructo?, ¿cómo determinar el importe de la compensación? HelpMyCash.com, el comparador financiero, nos da las claves.

La vivienda vale lo que afirme el mercado

Un domicilio con usufructo vale lo mismo que cualquier otra vivienda disponible en el mercado. Por tanto, para decidir el precio al que se debe vender, se debe valorar la casa a través de los diferentes medios disponibles, como por ejemplo, las herramientas online de valoración de viviendas, la consulta a diferentes agencias inmobiliarias e, incluso, mirar precios de pisos similares en tamaño y zona publicados en los diferentes portales inmobiliarios. Y así, con toda esta información en la mano, se puede fijar un importe atractivo para incentivar una venta rápida.

Una vez decidido el precio de venta de la vivienda, es necesario determinar el precio del usufructo y cuánto cuesta la nuda propiedad de la vivienda para que cada una de las partes reciba el importe que le corresponda.

En este aspecto, ambas  partes tienen la libertad de acordar el valor que les convenga. No obstante, la normativa fiscal vigente en el impuesto de sucesiones y donaciones indica una sencilla fórmula que se puede usar de base para decidir cuánto puede valer ese usufructo, afirman desde HelpMyCash.com

La regla del 89

El valor del usufructo vitalicio, es calculado teniendo en cuenta la edad de la persona usufructuaria. De tal forma, la fórmula base para hacer este cálculo la siguiente: el usufructo es igual a 89 menos la edad del usufructuario.

Veámoslo con un ejemplo: supongamos que el usufructuario tiene 71 años y el precio de la casa heredada que se quiere vender es de 100.000 €. Para este caso, se debe restar 89 menos 71, lo cual es 18. Y luego, este resultado pasado a porcentaje, es multiplicado por el precio de la casa para determinar el importe del usufructo. Es decir, 100.000 €  por el 18% es igual a 18.000 €. ¿Y cuál es el valor de la nuda propiedad? En este caso, sería el importe sobrante, es decir, 82.000 €.

Debemos tener en cuenta que el valor del usufructo vitalicio no puede exceder el 70% del precio de la casa ni puede ser inferior al 10%. Es decir, este es igual al 70% del precio de venta de la casa cuando el usufructuario tiene 20 años (o menos) y va disminuyendo en un punto porcentual a medida que la persona va cumpliendo años. No obstante, a partir de los 79 años no puede percibir  menos del 10% del valor de la propiedad, aunque el cálculo arroje un porcentaje inferior a este, como afirman desde HelpMyCash.com.

El usufructo temporal, por su parte, se calcula multiplicando 2% por el número de años de duración del usufructo. Es decir, si se trata de un usufructo temporal por 15 años, para un piso que tiene un precio de 100.000 €, el valor se determinará multiplicando ese porcentaje por 15 años. El resultado, para este caso, será de 30%. Luego, como en el caso anterior, se deberá multiplicar el precio de la vivienda por el porcentaje obtenido: 100.000 € por 30% es igual a 30.000 €. Y el valor de la nuda propiedad, para este caso, sería de 70.000 €.

Debemos  tener en cuenta que el usufructo temporal no podrá ser nunca inferior al 2% y no podrá exceder al 70%. De esta forma, el periodo máximo que se toma para el cálculo es de 35 años, así que cuando el usufructo temporal rebase este tiempo, valdrá siempre un 70%, porque es el límite máximo marcado por la normativa. 

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